Aktualności

Osoba fizyczna kupuje lokal użytkowy

Zakup lokalu użytkowego to transakcja wynikająca z planów inwestycyjnych firmy. Ale istnieje też możliwość zakupu lokalu użytkowego przez osobę fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Oto jakie są szanse na to i na co zwrócić uwagę przy takim zakupie.

 

 

 

Banki wychodzą klientowi naprzeciw przy zakupie lokalu użytkowego. Jednak ich oferta jest w tym przypadku ograniczona. Równolegle wymagania odnośnie kredytowanego lokalu są bardziej restrykcyjne, niż przy nieruchomościach mieszkalnych. Co liczy się i na co zwrócić uwagę przy staraniu się o kredyt na taką inwestycję?

 

Przeznaczenie

Podstawową sprawą jest rodzaj i przeznaczenie nowego miejsca. Należy zakładać, że osoba fizyczna kupując lokal użytkowy planuje uzyskiwać z niego dodatkowy dochód. Tak więc, taki lokal powinien być przeznaczony do celów związanych ze świadczeniem usług generujących przychody. Do najbardziej popularnych należą lokale o przeznaczeniu:

Handlowym – sklepy, powierzchnie sklepowe.

Usługowym – zakłady usługowe (np. salon fryzjerski, gabinet dentystyczny).

Biurowym – biura w budynkach usługowych, samodzielne lokale biurowe.

 

Lokalizacja

To ważny parametr lokalu użytkowego. Analitycy bankowi biorą pod uwagę wiele czynników związanych z położeniem nieruchomości, pod kątem lokalnego popytu zgodnego z przeznaczeniem lokalu. Również sam inwestor powinien ocenić, czy kupowany lokal jest w stanie osiągnąć zadowalającą rentowość przekraczającą koszty kredytu. Lokalizacja wpływa również w bezpośredni sposób na warunki finansowe kredytu. Chodzi o wkład własny potrzebny do uruchomienia oraz wpływający na oprocentowanie kredytu.

Jeżeli lokal znajduje się w dużym mieście (najlepiej wojewódzkim) inwestor będzie musiał wnieść 10-20% wartości inwestycji jako wkład własny. Im mniejsze lub mniej atrakcyjne inwestycyjnie miasto, tym zwiększa się ryzyko. W takiej sytuacji bank może żądać zwiększenia  wkładu własnego nawet do 30-40%, oraz podnieść marżę.

 

Kwestia rentowności

Aby wstępnie ocenić rentowność inwestycji, która przyniesie inwestorowi przychody z tytułu najmu lokalu użytkowego, można przeprowadzić prostą kalkulacje wskaźnika ROI, który temu służy, (ang. Return of Investment).

 

Tu należy pamiętać, by prognozowany dochód z najmu był już pomniejszony o ratę kredytu, oraz koszty utrzymania lokalu i podatek. Do bardziej dokładnych szacunków można użyć również wskaźnika NPV (ang. Net Present Value). To bardziej zaawansowany wskaźnik, wymagający osobnego przedstawienia.

 

Koszty

Aktualnie kredyty hipoteczne dla osób fizycznych opierają się na oprocentowaniu stałym, złożonym ze stawki WIBOR (3M), oraz marży banku w granicach 1,9-4,6%. Przy stawce WIBOR na poziomie 1,8% łączne oprocentowanie (koszt stały kredytu) wyniesie od 4 do 7%. Biznesplan związany z inwestycją w lokal użytkowy powinien w takim wypadku zakładać rentowność wyższą od kosztów stałych kredytu. Pod takim kątem banki będą analizowały potencjał lokalu w zakładanej lokalizacji.

 

Zdolność kredytowa

W przypadku finansowania zakupu lokalu użytkowego przez osobę fizyczną bankowcy nie wezmą pod uwagę przyszłych dochodów z najmu – chodzi o określenie zdolności kredytowej nabywcy.

Ważną kwestią jest również konieczność pisemnej deklaracji, że kupujący nie będzie prowadził w nim własnej działalności gospodarczej, nawet jeżeli na moment zakupu nie ma zarejestrowanej firmy.

 

Biznes wynajmu mieszkań

W ostatnim czasie popularną formą inwestycji na rynku nieruchomości są apartamenty hotelowe, które inwestor nabywa wraz z umową o zarządzanie najmem. Dzięki temu uzyskuje ustalony wcześniej przychód całkowicie bezobsługowo. Ogólna klasyfikacja opisuje takie nieruchomości jako niemieszkalne lokale użytkowe. W ofertach deweloperów możemy spotkać zróżnicowane nazewnictwo np. lokal o charakterze uzdrowiskowym czy apartamentowym. Jednak to tylko radosna twórczość deweloperów – nie jest terminem prawnym. Takie nieruchomości ze względu na charakter rynku oraz duże ryzyko inwestycyjne, są niechętnie kredytowane przez banki. Jedynie Alior Bank daje możliwość złożenia wniosku o kredyt na zakup takiego lokalu. Tu indywidualna ocena każdego przypadku nie daje jednak pewności uzyskania decyzji pozytywnej.  

 

Zapamiętaj jeszcze:

Dopuszczalny okres kredytowania zakupu lokalu użytkowego przez osobę fizyczną wynosi od 25-35 lat (w zależności od wieku kupującego).

W przypadku chęci zakupu takie lokalu należy zasięgnąć rady doświadczonych firm na rynku nieruchomości użytkowych.  

 

Brak Komentarzy, Bądź pierwszy!